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Stiller Verkauf hat Vorteile für Immobilieneigentümer

Für Besitzer hochwertiger Immobilien und Luxus-Immobilien ist es meist von großer Bedeutung, dass ein Verkauf ihrer Villa, ihrer Penthouse-Wohnung oder ihres Mehrfamilienhauses unbemerkt im Hintergrund abläuft. Verständlicherweise möchten die Eigentümer in dieser gehobenen Preisklasse den Verkauf ihres Objektes nicht in aller Öffentlichkeit bekannt machen. Hier kommt schließlich der so genannte "Stille Verkauf", der "silent sale", zum Tragen.

Auch wir von Hust & Herbold haben jedes Jahr einige Objekte in der Vermarktung, bei der wir auf diese Strategie zurückgreifen. Dabei ist die Vorgehensweise eine gänzlich andere, als die, die man von Wohnimmobilien sonst kennt. Diskretion heißt das Zauberwort.

Kundendatei hilft beim stillen Verkauf

So wird auf Online-Werbung in den diversen Immobilien-Portalen ebenso verzichtet wie auf Anzeigen in Printmedien. Viel wichtiger ist es, dass der Makler über eine große Kundendatei mit qualitativ hochwertigen potenziellen Käufern verfügt, denen er die Luxus-Immobilie direkt anbieten kann. Auch ein umfangreiches persönliches Netzwerk kann sich beim stillen Verkauf einer Immobilie auszahlen.

Verkäufer trifft nur auf hochqualifizierte Interessenten

Für den Verkäufer hat ein stiller Verkauf einige Vorteile. Zum einen trifft er unmittelbar auf motivierte und qualifizierte Kaufinteressenten. Zum anderen können aufwändige und zeitintensive Marketing- und Werbemaßnahmen sowie ein extremer Ansturm auf die Immobilie vermieden werden.


Herausforderung „Wohnen im Alter“

Immobilieneigentümer haben zu ihrem eigenen Haus oder ihrer eigenen Wohnung in der Regel eine über die Jahre gewachsene emotionale Bindung entwickelt. Deswegen möchten viele Menschen auch im hohen Alter gerne in den vertrauten vier Wänden wohnen bleiben. Allerdings können sich gerade in diesem Lebensabschnitt Treppenstufen oder schmale Türen als Hindernisse darstellen, die den individuellen Wohnkomfort vermindern. Aus diesem Grund ist es wichtig, zu wissen, auf was es beim altersgerechten Wohnen ankommt. 

Breite Türen und Treppensitzlift  

Mit zunehmendem Alter kann die Mobilität eingeschränkt sein. Deswegen sollte zunächst einmal darauf geachtet werden, dass sowohl im Flur als auch im Treppenhaus ausreichend Platz für Rollator oder Rollstuhl vorhanden ist. Ebenso müssen die Türen im Haus breit genug sein. Auch auf barrierefreie Türschwellen sowie die Prüfung des Einbaus eines Treppenliftes sollte Wert gelegt werden. 

Umbaumaßnahmen und Finanzierung 

Bereitet die eigene Immobilie mehr Arbeit als Freude, ist es an der Zeit, darüber nachzudenken, ob Umbauarbeiten vernünftig sind. So kann zum Beispiel ein leerstehender Raum zu einer Einliegerwohnung modifiziert werden, in die dann eine Pflegekraft untergebracht werden kann. Je nach Umfang der bevorstehenden Maßnahmen können die damit verbundenen Kosten schnell hoch werden. 

Verkaufen oder vermieten? 

Ist keine gute ÖPNV-Anbindung vorhanden? Sind die Kinder aus dem Haus? Sind Garten oder Haus zu groß für die eigenen Bedürfnisse? Stimmen Wohn- und Lebenssituation nicht mehr überein? Dann stellt sich häufig doch die Frage nach dem Verkauf oder der Vermietung der eigenen Immobilie und dem Umzug in eine stadtnahe Wohnung. 

Der Verkauf einer Immobilie birgt den Vorteil, dass danach keinerlei Verpflichtungen, wie etwa Instandhaltungskosten, mehr vorhanden sind. Demgegenüber bietet die Vermietung den Vorteil, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt und somit Kindern oder Enkeln zur Verfügung steht.

 Beratung durch Notar sinnvoll 

Wer sich nicht für einen Verkauf entscheidet, sollte frühzeitig klären, was mit der Immobilie passiert, wenn einer der Ehepartner verstirbt und beide als Immobilieneigentümer eingetragen sind. Hier empfiehlt es sich, ein so genanntes ‚Berliner Testament‘ bei einem Notar aufsetzen zu lassen: Dabei werden die Ehepartner zunächst jeweils als Alleinerben eingesetzt und die Kinder erben erst nach dem Tod beider Elternteile. Somit kann die Komplikation einer Erbengemeinschaft umgangen werden. Ebenfalls von großer Bedeutung ist das Vorliegen einer Vorsorgevollmacht für den Ehepartner. Ansonsten ist dieser für den Fall, dass dem anderen Ehepartner etwas zustößt, absolut handlungsunfähig.  

Viele weitere Tipps zum Thema erhalten Sie in unserem Immobilien-Ratgeber "Wohnen für Best Ager", den Sie hier bestellen können.


Immobilieneigentümer werden!

Der Traum vom Eigenheim ist bei vielen Menschen vorhanden. Doch auf dem Weg dahin gilt es einiges zu beachten. Das Karlsruher Immobilienunternehmen Hust & Herbold berät Sie in allen Fragen rund um die Immobilie und gibt Ihnen auch bei dieser Thematik nützliche Tipps.

Städtische oder ländliche Lage?

Zunächst einmal müssen Sie sich überlegen, wo Sie wohnen möchten. Genießen Sie den Trubel in der Stadt oder bevorzugen Sie eine ruhige und idyllische Lage auf dem Land? Aufgrund der derzeitigen Preissituation stellt es sich so dar, dass junge Familien mit Kindern wieder vermehrt ins Ländliche ziehen, wohingegen die Best Ager in der Stadt wohnen möchten.

Auch hinsichtlich der Infrastruktur lohnt sich ein genauer Blick: Sind alle Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte, eventuell Kindergärten und Schulen in der Nähe?

Prüfen Sie Ihre Finanzen!

Den zentralen Punkt auf dem Weg zum Eigenheim stellt die Finanzierung dar. „Hier ist es wichtig, dass Sie sich eine genaue Aufstellung über Ihre finanzielle Situation machen, um so eine Übersicht über die zur Verfügung stehenden Mittel zu erhalten“, erläutert Christian Müller, Geschäftsführer bei Hust & Herbold. 

In die Kalkulation gehören neben Ihrem regemäßigen monatlichen Einkommen auch alle weiteren finanziellen Belastungen sowie das vorhandene Eigenkapital. Haben Sie diese Auflistung fertig gestellt, lässt sich ein realistischer Wert ermitteln, den Sie monatlich für Ihre Immobilienfinanzierung aufwenden können, ohne dabei in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Lassen Sie sich hier am Besten vom Banker Ihres Vertrauens beraten.

Immobiliensuche über Makler sinnvoll

Bezüglich der Immobiliensuche sollten Sie auf die professionelle Unterstützung eines Immobilienmaklers vertrauen. Dies hat mehrere Vorteile: „Zum einen werden besonders interessante Immobilien nur über einen Makler angeboten. Wer also nicht über diesen kauft, dem entgehen Immobilien. Zum anderen findet ein Immobilienmakler in der Regel schneller die passende, auf die individuellen Wünsche des Suchenden zugeschnittene Immobilie“, erklärt Müller.

Hust & Herbold hat neben Gewerbe- und Investmentimmobilien die unterschiedlichsten Wohnimmobilienarten im Portfolio – von der kleinen 1-Zimmer-Eigentumswohnung bis hin zu Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. 

Sofern Sie in den aktuellen Angeboten nichts Zutreffendes finden, bietet Ihnen Hust & Herbold die Möglichkeit, einen Suchauftrag aufzugeben. Sie werden dann sofort informiert, wenn eine passende Immobilie für Sie gefunden wurde.


Nach dem Bestellerprinzip: Unsere erste Bilanz ist positiv!

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in der Vermietung von Wohnimmobilien bekanntermaßen bundesweit das Bestellerprinzip. Darüber, dass man als Immobilienmaklerunternehmen mit dieser Mietrechtsänderung auch durchaus positive Erfahrungen machen kann, berichten wir Ihnen im Folgenden.

Zunächst möchten wir das Bestellerprinzip an der Stelle noch einmal kurz erläutern: Durch diese Gesetzesänderung im Mietrecht bezahlt derjenige die Provision des Immobilienmaklers, der diesen auch beauftragt hat. Dies ist in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle der Vermieter.

Wie ein Damoklesschwert schwebte das Bestellerprinzip daher seit seiner Ankündigung über der Immobilienmaklerbranche. Experten entwarfen wahre Untergangsszenarien: Von erheblichen Einbußen in der Vermietung bis hin zum völligen Einbruch dieses Geschäftszweigs war die Rede. Die Immobilieneigentümer würden, glaubte man, jetzt ihre Wohnungen und Häuser komplett auf eigene Faust vermieten, um sich so die Courtage für den Makler zu sparen.

Gute Vorbereitung zahlt sich aus

Zugegeben, auch wir von Hust & Herbold Immobilien waren im Vorfeld unsicher, was das neue Gesetz betrifft. Bereits 2014 begannen wir mit der Vorbereitung auf das Bestellerprinzip. Wir überlegten hin und her und analysierten, wie wir den erwarteten Einbruch in der Vermietung auffangen bzw. begrenzen könnten.

Zum Beispiel schrieben wir alle unsere Kunden an und führten Umfragen unter ihnen durch. Dabei ging es darum, ob sie unseren Service auch weiterhin nutzen würden, wenn sie künftig die Kosten für die Provision selbst tragen müssten. Somit konnten wir unsere Kunden schon sehr frühzeitig auf die Mietrechtsänderung vorbereiten.

Untergangsszenarien sind ausgeblieben

Jetzt, fast drei Monate nach Einführung des Bestellerprinzips, zeigt sich zumindest für uns, dass die Untergangsszenarien ausgeblieben sind. Zwar gehen wir davon aus, dass unser Umsatz zunächst etwas zurückgehen wird, aber auf lange Sicht rechnet sich das Vermietungsgeschäft für unsere Kunden und uns auch weiterhin. Unsere Stammkunden halten uns die Treue und fühlen sich nach wie vor am Sichersten, wenn sie den Vermietungsprozess komplett an uns übergeben können.

Auch erleben wir es, dass Vermieter zu uns kommen, die eigentlich selbst vermieten wollten, dann aber feststellen müssen, dass dies gar nicht so einfach ist. An der Stelle sollte auch darauf hingewiesen werden, dass ein Makler für gewöhnlich schneller vermietet als ein Privatmann. Damit hat man die Provision durch die zusätzlichen Monatsmieten aus der früheren Vermietung bereits wieder reingeholt. Eine einfache Rechnung!

Immobiliensuchende profitieren nicht von der Mietrechtsänderung


Für viele Immobiliensuchende ist die Wohnungssuche hingegen noch schwieriger geworden. Logisch, denn viele Vermieter versuchen es zunächst auf privater Basis. Da sie dies aber nicht hauptberuflich machen, haben sie häufig zu wenig Zeit und sind überfordert. Dies führt schließlich dazu, dass viele Suchende häufig nicht einmal zurückgerufen werden.

Bestellerprinzip ist kein Fremdwort mehr

Allgemein lässt sich sagen, dass das Bestellerprinzip mittlerweile in der breiten Öffentlichkeit angekommen ist. Vermieter, die sich an uns wenden, wissen meist bereits bestens über das Gesetz Bescheid. Es geht dann nur um Fragen zu unserem eigenen Vermietungsservice. Dass ein Suchkunde die Provision bezahlt, was ja auch möglich ist, kommt bisher selten vor.

Alles in allem können wir sagen, dass wir durch das Bestellerprinzip bisher keinen gravierenden Einbruch des Vermietungsgeschäftes erlitten haben. Zugute kommt uns dabei natürlich auch unsere frühzeitige Vorarbeit.


Mietpreisbremse: Ein qualifizierter Makler lohnt sich für Mieter und Vermieter

Im März 2015 wurde die Mietpreisbremse vom Bundestag beschlossen. Damit soll dem Anstieg der Mieten in deutschen Großstädten und Ballungszentren Einhalt geboten werden. Die Kernaussage der Mietpreisbremse liegt darin, dass die Mieten für wieder vermietete Wohnungen und Häuser nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Die Mietpreisbremse stellt eine komplexe Thematik dar. Daher lohnt sich für Vermieter und Mieter das Einschalten eines qualifizierten Immobilienmaklers.

Dieser weiß zum Beispiel genau, wie der Mietspiegel richtig zu lesen und interpretieren ist und kalkuliert die optimale Marktmiete unter Berücksichtigung aller Kriterien der Mietpreisbremse. Der Immobilienmakler sorgt dafür, dass der Immobilieneigentümer sich rechtlich nicht angreifbar macht. Dadurch kann Zeit, Stress und Ärger gespart werden. Auch für Mieter lohnt sich der Einsatz eines Maklers. Wucherpreise können so verhindert werden.

Darüber hinaus kennt der Makler alle Ausnahmen und verfügt über umfassendes Fachwissen zur Mietpreisbremse. Zu den Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift, zählen zum Beispiel Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, möblierte Wohnungen oder auch die Erstvermietung renovierter Wohnungen.

Weiterhin hat der Makler den genauen Überblick über die Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt und ist sofort informiert, wenn neue hinzukommen.