+49 721 98749-0info@hust-herbold.de

Ratgeber für den Kauf einer Ferienimmobilie in Spanien

Ein Hauskauf zählt zu den wichtigsten Investitionen, die wir in unserem Leben tätigen. Dabei müssen Käufer mit ständigen Wohnsitz in Spanien besondere Aspekte berücksichtigen.

Auf der iberischen Halbinsel ist es üblich, dass Notar und Grundbuchamt eng zusammenarbeiten, was dem Käufer eine juristische Sicherheit gibt. Dieser benötigt die Gewissheit, dass die Wohnung auch tatsächlich errichtet wird und dass die Übergabe in der vorgesehenen Frist erfolgt. Darüber hinaus muss gewährleistet sein, dass die Wohnung die vereinbarten Eigenschaften, Anlagen und Materialeigenschaften aufweist und dass alle Unterlagen hinsichtlich der Fertigstellung und Bewohnbarkeit vorliegen.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen alle rechtlichen Verfahrensabläufe, die Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie in Spanien kennen sollten.

Erforderliche Unterlagen für die Kaufabwicklung


Möchte eine nicht in Spanien ansässige natürliche oder juristische Person eine Immobilie kaufen, gibt es abhängig von Herkunftsland und Wohnort einige Aspekte zu beachten. Im Folgenden fassen wir diese für Sie zusammen.

Natürliche Personen aus EU-Staaten:

  • Gültiger Reisepass oder Personalausweis von jedem Käufer
  • Ausländer-ID-Nummer (N.I.E.) von jedem Käufer muss unbedingt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde vorliegen. Daher sollte diese zeitig beantragt werden.
  • Bankkonto in Spanien: wird für die zu erteilenden Bankeinzugsermächtigungen zur Zahlung der Strom- und Wasserrechnungen, der Grundsteuer, der ggf. anfallenden Eigentümergemeinschaftsbeiträge sowie anderer Kosten benötigt
  • Angabe der Kontonummer, von der alle Zahlungen getätigt werden
  • Bestellung eines Vertreters in Steuerangelegenheiten für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und zur Zahlung der anfallenden Steuern
  • Übersetzungsdienstleistungen und Urkundenbearbeitung

 

Natürliche Personen aus Nicht-EU-Staaten:

  • Gültiger Reisepass von jedem Käufer
  • Ausländer-ID-Nummer (N.I.E.) von jedem Käufer muss unbedingt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde vorliegen. Daher sollte diese zeitig beantragt werden.
  • Bankkonto in Spanien: wird für die zu erteilenden Bankeinzugsermächtigungen zur Zahlung der Strom- und Wasserrechnungen, der Grundsteuer, der ggf. anfallenden Eigentümergemeinschaftsbeiträge sowie anderer Kosten benötigt
  • Angabe der Kontonummer, von der alle Zahlungen getätigt werden
  • Bestellung eines Vertreters in Steuerangelegenheiten für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und zur Zahlung der anfallenden Steuern
  • Übersetzungsdienstleistungen und Urkundenbearbeitung
  • für Immobilien, die im Küstengebiet von Orihuela liegen, ist eine Erlaubnis des Militärs notwendig. Zur Beantragung dieser müssen die folgenden beiden Unterlagen vorgelegt werden: zum einen eine vom Notar beglaubigte Kopie des Reisepasses (mit Übersetzung) von jedem Käufer, zum anderen ein Führungszeugnis von jedem Käufer (mit einer Haager-Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer übersetzt)

Juristische Personen aus EU-Staaten:

  • Gültiger Reisepass oder Personalausweis der Vertreter
  • Ausländer-ID-Nummer (N.I.E.) der Vertreter muss unbedingt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde vorliegen. Daher sollte diese zeitig beantragt werden.
  • Steuernummer oder Urkunden der Gesellschaft (mit einer Apostille versehen und ordnungsgemäß übersetzt); sowie Nachweis über den wirtschaftlichen Eigentümer bzw. den Eigentümer, der über 25% der Aktien oder Geschäftsanteile innehat
  • Bankkonto in Spanien: wird für die zu erteilenden Bankeinzugsermächtigungen zur Zahlung der Strom- und Wasserrechnungen, der Grundsteuer, der ggf. anfallenden Eigentümergemeinschaftsbeiträge sowie anderer Kosten benötigt
  • Angabe der Kontonummer, von der alle Zahlungen getätigt werden
  • Bestellung eines Vertreters in Steuerangelegenheiten für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und zur Zahlung der anfallenden Steuern
  • Übersetzungsdienstleistungen und Urkundenbearbeitung

 

Juristische Personen aus Nicht-EU-Staaten:

  • Gültiger Reisepass der Vertreter
  • Ausländer-ID-Nummer (N.I.E.) der Vertreter muss unbedingt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde vorliegen. Daher sollte diese zeitig beantragt werden.
  • Steuernummer oder Urkunden der Gesellschaft (mit einer Apostille versehen und ordnungsgemäß übersetzt); sowie Nachweis über den wirtschaftlichen Eigentümer bzw. den Eigentümer, der über 25% der Aktien oder Geschäftsanteile innehat
  • Bankkonto in Spanien: wird für die zu erteilenden Bankeinzugsermächtigungen zur Zahlung der Strom- und Wasserrechnungen, der Grundsteuer, der ggf. anfallenden Eigentümergemeinschaftsbeiträge sowie anderer Kosten benötigt
  • Angabe der Kontonr., von der alle Zahlungen getätigt werden
  • Bestellung eines Vertreters in Steuerangelegenheiten für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und zur Zahlung der anfallenden Steuern
  • Übersetzungsdienstleistungen und Urkundenbearbeitung
  • für Immobilien, die im Küstengebiet von Orihuela liegen, ist eine Erlaubnis des Militärs notwendig. Zur Beantragung dieser müssen die folgenden beiden Unterlagen vorgelegt werden: zum einen eine vom Notar beglaubigte Kopie des Reisepasses (mit Übersetzung) von jedem Käufer, zum anderen ein Führungszeugnis von jedem Käufer (mit einer Haager-Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer übersetzt)

Von den Käufern zu unterzeichnende Unterlagen

Vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde müssen in der Regel zwei Privatverträge unterschrieben werden: der Anzahlungs- oder Rservierungsvertrag sowie der private Kaufvertrag. Juristisch gesehen gilt der private Kaufvertrag als vollständig rechtsgültiges Dokument zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes. Die unterzeichnenden Personen verpflichten sich demnach rechtlich, die Vertragsinhalte zu erfüllen - sofern die Vereinbarungen nicht gegen das Gesetz verstoßen.

 

Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag

Vor dem privaten Kaufvertrag wird zunächst der Reservierungsvertrag unterschrieben. Darin wird ein Reugeld bzw. eine Rücktrittssumme festgelegt: Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten, verliert aber die geleistete Anzahlung. Für den Fall, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten möchte, muss er dem Käufer die doppelte Höhe der Anzahlung zahlen.

Bei der Unterzeichnung des Reservierungsvertrages ist es üblich, ebenfalls den Kostenvoranschlag der für die Wohnung ausgewählten Ausstattung zu unterzeichnen. Empfehlenswert ist es, dass der Käufer vor der Rückreise in sein Herkunftsland die Ausländer-ID-Nummer beantragt und die Reisepässe beglaubigen lässt.

Privater Kaufvertrag

Mit Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags stimmt der Käufer formell zu, die entsprechenden Beträge frist- und formgerecht zu zahlen. Der Verkäufer willigt ein, die Wohnung zu den vereinbarten Bedingungen und in der vereinbarten Frist fertigzustellen und zu übergeben. Bei "schlüsselfertigen" Produkten unterzeichnet der Käufer den Vertrag vor Rückreise in sein Heimatland - besonders dann, wenn es sich dabei um einen Nicht-EU-Staat handelt.

Folgende Unterlagen sind von den Vertragsparteien zu unterzeichnen:

  • 2 Kopien des privaten Kaufvertrages
  • 2 Grundrisssätze (Grundriss der Anlage, Grundriss des/der Stockwerke/s, Grundriss des Haustyps und ggf. des Parkplatzes)
  • 2 Kopien des Berichts über die Qualitätsmerkmale
  • 2 Listen mit der vom Kunden ggf. ausgewählten Ausstattung und Einrichtung